Immobilienmarkt 2026: Warum „Betongold“ weiter relevant bleibt – und worauf Investoren achten sollten.

Immobilienmarkt 2026: Warum „Betongold“ weiter relevant bleibt – und worauf Investoren achten sollten

Immobilien gelten nicht ohne Grund als „Betongold“: Wohnraum ist ein Grundbedürfnis – und genau dort liegt 2026 der entscheidende Punkt. Deutschland braucht weiterhin deutlich mehr Wohnungen, während der Neubau nicht schnell genug hinterherkommt. Das sorgt langfristig für einen stabilen Rückenwind: Nachfrage trifft auf begrenztes Angebot.

Gleichzeitig ist 2026 ein Markt, in dem Investoren wieder stärker nach Substanz, Lage und Kalkulation entscheiden – nicht nach schnellen Versprechen. Denn auch wenn sich das Zinsumfeld gegenüber der Hochphase entspannt hat, liegen Bauzinsen laut FMH weiterhin häufig in einer Spanne um 3,75 bis 4,0 %. Das ist kein „Problem“, sondern einfach der Rahmen, in dem man Investments sauber strukturiert – gerade bei Kapitalanlagen, weil Zinsen in der steuerlichen Betrachtung eine Rolle spielen können.

2026 in der Branche: Drei Entwicklungen, die Investoren kennen sollten

1) Neubau bleibt Engpass – die Lücke ist groß

Das BBSR geht von einem weiterhin hohen Neubaubedarf von rund 320.000 Wohnungen pro Jahr (2023–2030) aus. Gleichzeitig berichtet das Handelsblatt, dass die Fertigstellungen nach Expertenschätzungen 2026 eher niedrigerausfallen könnten (die Lücke zwischen Bedarf und Bau bleibt groß). Kurz gesagt: Selbst wenn Genehmigungen wieder anziehen, dauert es, bis daraus Wohnraum wird.

2) Mieten bleiben ein starker Treiber

Handelsblatt verweist im Kontext des Wohnungsmarktberichts 2026 (Empirica) auf weiter steigende Mieten – mit Prognosen im Bereich von 3–4 % (je nach Segment/Region). Das heißt nicht „garantiert überall“, aber: In gefragten Regionen bleibt Vermietbarkeit der Stabilitätsanker.

3) Preise: weniger „Boom“, aber wieder Bewegung

Handelsblatt beschreibt 2026 als Markt mit Bewegung, aber ohne flächendeckenden Boom – bei Neubauwohnungen werden erneut steigende Preise erwartet, jedoch moderater als zuvor. Für Investoren ist das oft die beste Phase: nicht überhitzt, aber mit langfristiger Sachwertlogik.

Warum viele Investoren 2026 trotzdem bewusst kaufen

Der „richtige Zeitpunkt“ ist selten ein perfekter Moment – er entsteht, wenn drei Dinge zusammenpassen:

• Du kaufst ein Objekt, das vermietbar ist.

• Du rechnest konservativ (inkl. Rücklagen und Puffer).

• Du investierst langfristig – und nicht abhängig von einer einzigen Marktzahl.

Immobilien steigen langfristig häufig im Wert – aber nicht linear und nicht überall gleich. Entscheidend ist deshalb nicht die Schlagzeile, sondern:

Wie gut ist Standort + Objekt + Miete + Zustand im Gesamtpaket?

Die 9 Kennzahlen (kurz), die 2026 wirklich zählen

Damit du nicht nur Markt-News liest, sondern auch sicher entscheidest, hier der kompakte Check:

1. Mietnachfrage (Mikrolage)Wer mietet hier – und wie stabil ist die Nachfrage?

2. Ist-Miete vs. MarktmieteGibt es realistische Luft nach oben – ohne Schönrechnen?

3. Bewirtschaftung & RücklagenNicht umlagefähige Kosten + Instandhaltung sauber einplanen.

4. Finanzierung (Rate & Struktur)Zins, Tilgung, Laufzeit – so, dass es zu deiner Strategie passt.

5. Cashflow vor/nach SteuernWichtig: Bei Kapitalanlagen kann der Cashflow anfangs neutral/negativ sein und sich erst nach Steuerbetrachtungdeutlich verbessern (z. B. über AfA/Zinsen/Kosten – individuell).

6. Zustand / CapEx-RisikenHeizung, Dach, Fenster, Leitungen: Was kommt in den nächsten Jahren realistisch?

7. Kaufpreislogik (Faktor/Plausibilität)Passt der Preis zum Standort und zur erzielbaren Miete?

8. Exit-FähigkeitWer kauft das später – und warum? (Zielgruppe, Grundriss, Lage, Zustand)

9. RisikopufferWas passiert bei Leerstand, Reparatur oder Zinsänderung? Wenn der Deal dann noch steht, ist er solide.

Fazit: 2026 ist ein Immobilienjahr – für Investoren mit System

Der Wohnraumbedarf bleibt hoch, Neubau kommt nur schrittweise hinterher, und Mieten zeigen vielerorts weiter Aufwärtsdruck. Gleichzeitig sind Bauzinsen weiterhin ein Faktor, den man intelligent in die Kapitalanlage-Strategie integriert.

Wer 2026 investiert, braucht keine perfekten Bedingungen – sondern ein gutes Objekt, eine saubere Kalkulation und eine Strategie, die langfristig trägt.

Immobilien bleiben „Betongold“ – wenn man Qualität kauft.

Kurz über Valentum AG

Die Valentum AG begleitet Investoren aus der Schweiz und Deutschland bei Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland – mit Fokus auf Off-Market-Zugang, klare Zahlen und strukturierte Entscheidungen.

Hinweis:

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.